세입자보호법 계약갱신청구권 행사방법, 계약갱신청구권이란 주택임대차보호법에 따라 세입자(임차인)에게 주어진 권리로, 특별한 사유가 없는 한 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다. 임대인은 특별한 사정이 없는 한 갱신을 거절할 수 없습니다.
세입자 보호 계약갱신 청구권 행사방법
1. 계약갱신청구권이란
계약만료 일정기간 전에 세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 계약갱신청구권을 행사하면, 집주인은 특별한 사정이 없는 한 세입자의 갱신요구를 거절할 수 없으며, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 즉, 계약이 끝나기전 세입자가 집주인에게 갱신요구(더 살게다)를 하게 되면 2년의 임대차기간이 법적으로 늘어난다고 보시면 됩니다.
2. 계약갱신으로 인한 보증금 및 월세 증액
다만, 임대인은 차임(월세)와 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다. 세입자의 갱신요구를 받은 임대인은, 보증금 또는 월세를 법정 상한선인 5% 범위내에서 증액을 요구하게 되며, 변경된 내용으로 새로운 계약서를 작성하거나 기존계약서에 추가하는 방식으로 처리되는 것이 일반적입니다.
3. 계약갱신청구 행사기간
임대인에게 반드시 계약만료 1개월전 또는 2개월 전에 계약갱신청구를 해야합니다. 갱신청구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 합니다. 다만, 주택임대차보호법 개정으로 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 임대인에게 행사해야 하므로 기간에 주의하셔야 합니다.
계약갱신요구권 행사기간 관련 법개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 2개월 전으로 바뀌었습니다.
3. 계약갱신청구 내용증명으로 의사표시
계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
내용증명에는, 제목(임대차계약갱신 청구의 의사표시), 당사자의 표시(임차인, 임대인 인적사항), 내용(언제 계약을 체결하였고 언제 계약기간이 만료되는데, 이에 대한 계약갱신을 요구합니다 등으로)을 기재하시면 됩니다. 내용증명은 총 3부를 작성해서 가까운 우체국을 방문해서 발송하시면 됩니다.
4. 임대인의 계약갱신요구 수용
임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3 1항). 다만, 임차인의 계약 의무위반 등 법에서 정한 사항에 해당된다면 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 갱신거절 이유에 해당사항이 없다면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없으며, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 갱신되는 임대차 기간 2년이 보장됩니다.
임대차 계약갱신요구권 행사 후 임대차계약서 작성
임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.
임대차 계약갱신후 거주기간 선택
임대차 계약갱신이 된 후 계약기간이 2년이 보호되지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 임대인이 통지를 받은 발로부터 3개월이 지나면 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 임차인에게 보증금반환의무가, 임차인은 임대인에게 임차목적을 반환의무가 생기게 됩니다. 계약해지 통보역시 내용증명으로 작성해서 발송하는 것이 좋습니다.
계약갱신 청구권 횟수 제한
임대인에 대한 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사가 가능하며, 이를 통해 2년의 임대차기간이 보장됩니다.
묵시적갱신은 계약갱신에 해당되지 않습니다.
묵시적갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 별도의 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 마찬가지입니다. 즉, 임대인과 임차인이 계약만료전 계약과 관련한 아무런 의사표시를 하지 않아 계약이 갱신된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 따라서 임차인에게는 1회의 갱신청구권이 별도 존재한다고 보시면 됩니다. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.