임대차보호법 전세보증금 반환방법, 등기를 마친 전세권과 미등기 전세는 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 보증금을 반환받는 강제집행의 절자적 방법이 다릅니다. 등기를 한경우 즉시경매신청이 가능하지만 등기가 없는 경우 별도 소송을 진행해야만 합니다.
임대차보호법 전세보증금 반환방법
등기를 하지 않는 전세를 가리켜서 채권적 전세라고 표현합니다. 우리가 흔히 말하는 전세는 부동산등기부 등본 “을구”란에 전세권설정등기가 되어있는 전세이거나, 아니면 전세라고 부르지만 등기를 하지 않은 미등기 전세인지에 따라 구분되며, 적용되는 관련법이 다릅니다.
기본적으로 등기된 전세권은 민법을, 미등기 전세는 주택임대차보호법(계약갱신,보증금증액, 임차권등기명령 등)을 적용받고 있는데, 만약 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우 등기된 전세권은 경매청구권(임의경매)이 있기 때문에 즉시 경매신청 및 낙찰을 통한 배당금으로 보증금을 반환받을 수 있습니다.
한편, 미등기 전세의 경우에는 경매청구권이 없기 때문에 임대차보증금반환에 대한 법원 소송을 진행, 판결을 받아야만 강제경매를 신청할 권리가 발생하게 됩니다. 즉, 집주인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황과 최종 경매신청을 통해 보증금을 회수할 수 있다는 것은 동일하지만, 절차의 간편과 불필요한 시간손실, 그리고 변호사, 법무사 등 법적비용이 발생할 수 있는 면에서 엄청난 차이가 있게 됩니다.
등기된 전세권의 보증금반환 경매신청
전세권설정자(집주인,건물주)가 전세금의 반환을 지체한 때에는, 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조). 라고 규정되어 있습니다. 즉, 전세권자는 집주인의 전세금 반환이 조금이라도 지체되면 부동산 소재지 민사집행과를 통해 즉시 임의경매(담보권실행)를 신청할 수 있으며, 이를 통해 신속한 보증금을 회수할 수 있습니다.
다만, 경매신청을 하기 위한 초기 경매비용을 납부하여야만 경매를 신청할 수 있으며, 경매비용은 낙찰이 되면 제일먼저 배당이 되어 환급되는 비용으로 보시면 됩니다. 일반적으로 경매신청후, 감정, 입찰, 낙찰, 배당까지 약 1년정도의 기간이 소요됩니다.
미등기 전세의 보증금반환 소송 및 경매신청
미등기 전세는 담보권인 전세권 설정등기가 되어 있는 않기 때문에, 부득이 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송(민사)을 제기하여 판결을 받아야만 경매신청(강제경매)이 가능합니다. 즉, 강제집행을 할 수 있는 집행권원인 판결문이 필요합니다. 다만 재산권의 청구이므로 항소심 여부와 관계없이 1심 가집행 판결문을 가지고도 경매신청은 가능합니다.
그러나 등기된 전세권과 달리 민사소송 절차를 진행해야 가기 때문에, 시간적인 손실이 불가피합니다. 특별한 사정이 없는 한 1심판결까지 약 6개월 정도(소제기, 답변서제출, 준비서면제출, 변론기일, 판결선고 순으로 진행됩니다)의 시간이 소요되는 것이 일반적입니다. 이후 경매신청 절차와 배당절차는 전세권 경매신청과 동일합니다.
경매신청 및 보증금반환청구 방법
1. 등기된 전세권의 경매신청은, 전세권설정등기 서류와 전세권자의 기본적인 서류만 있으면 경매신청이 가능하므로 개인이 직접신청이 가능합니다. 다만, 시간적 여유가 없거나 실수로 인한 절차상 지연이 걱정이 된다면 법률사무소에 비용을 지불하고 경매신청을 위임하는 방법이 있습니다. 경매신청사건에 대한 수임료는 법원비용외 약 50만원~100만원 정도를 예상하시면 됩니다. 개인이 직접 신청할 경우 부동산주소지의 민사집행과과로 방문해서 신청을 하시면 됩니다.
2. 미등기 전세의 보증금반환청구 소송은, 민사소송이며, 재판절차를 거치셔야만 합니다. 집주인과 사이에 전세계약이 체결된 사실, 전세집에 입주하여 거주한 사실, 그리고 계약이 만료되었으나, 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 사실이 명확한 사건이므로 재판과정에서 큰 다툼은 없다고 보시면 됩니다.
마찬가지로 개인이 직접 신청하여 판결후 강제경매 신청을 하시면 되는데, 만약 서면작성 및 재판참석의 시간적 여유가 없다면 변호사를 선임하면 재판에 출석하지 않고 재판진행이 가능합니다. 법무사는 원칙적으로 소송대리가 되지 않기 때문에 재판에 본인이 직접 참석하셔야만 합니다. 민사소송이므로 변호사 선임비용은 약 200만원에서 300만원 정도를 예상하시면 도비니다.
3. 가급적 집주인으로부터 자발적인 보증금반환을 받는 것이 가장 좋습니다. 그러나 지급을 차일피일 미루는 상태라면 희망을 버리시고 경매 및 소송진행을 빠르게 하는 것이 좋습니다. 최종 경매를 통한 보증금회수까지 가는 확률은 적습니다. 소송이나 경매진행은 집주인으로 하여금 간접적인 심리적 압박수단이 되고, 임의변제를 강제할 수 있는 수단이 될 수 있기 때문입니다. 집주인이 소송이나 경매진행중 보증금을 반환하면 즉시 취하를 하시면 모든것이 정리된다고 보시면 됩니다.
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